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    隱瞞訂約前出租房屋已被抵押的事實,出租人是否構成違約?
    發表日期:2016-10-24 來源:立案庭 作者:張玲云 訪問次數:

    【案情】

    2011820日,甲用其所有的房屋作抵押與銀行丙簽訂最高額貸款抵押合同,抵押期限自20118月至20138月,甲辦理了他項權證。同年930日,甲在未告知出租房屋已抵押給丙的情況下,與乙簽訂房屋租賃合同,租賃期五年,租金每月3000元。合同還約定:任何一方不得以該房進行抵押擔保;如甲違約,賠償乙租期內的實際經營損失;乙不得將房屋轉租給第三人,如違約,賠償租期內的全部租金。

    20121117日,甲與丙簽訂協議,將出租房屋給丙用于抵債。同年1220日,甲將出租房屋過戶到丙名下。

    201355日,某房地產公司丁通過拍賣取得上述房產后,隨即開始開發。同年610日,甲以出租房屋已經市規劃局等部門批準拆遷,租賃合同無法履行為由通知與乙解除房屋租賃合同。同年930日,乙被強制搬遷出承租房屋,F乙認為甲故意隱瞞訂約前出租房屋已被抵押的事實屬于欺詐,訴至法院,要求甲承擔違約責任。

    【評析】

    審理中形成了兩種意見。第一種意見認為,本案房屋租賃合同合法有效,本案爭議房屋抵押在先,租賃在后,先設定的抵押權可以對抗后設立的租賃權。丙以抵債形式取得房產,將房屋通過拍賣給丁。訟爭房屋被拆遷屬不可抗力,甲在不能實現合同目的情況下,及時通知乙解除合同,乙收到通知書后未行使合同解除抗辯權,應視為同意解除合同,故租賃合同已經解除,甲并未構成違約。

    第二種意見認為,本案房屋租賃合同合法有效。簽約時,甲未告知乙房屋已抵押的事實,且約定該房屋不得用作抵押擔保,屬欺詐。該行為導致房屋先被抵債后又被拍賣,拍得房屋被丁拆除,最終導致合同解除。因丁拆遷行為屬于商業開發,不是政府行為,不構成不可抗力。從最初的房屋抵押到最終的合同解除,甲明顯存在過錯,構成單方違約,應承擔違約責任。

    筆者同意第二種意見。首先,甲在未告知已將出租房屋抵押給丙的情況下又與乙在房屋租賃合同中明確約定任何一方不得將該房屋作為抵押擔保。訂立合同時,甲故意隱瞞抵押這一與合同條款相悖的重大事實,構成欺詐。對因欺詐而訂立的租賃合同,如不違反法律強制性規定,受欺詐方可以自知道或應當知道撤銷事由之日起一年內行使撤銷權。乙從未要求撤銷合同,甲、乙間的房屋租賃合同合法有效,雙方應按約定履行各自的義務。其次,《合同法》第216條規定,出租人的主要義務是按照約定交付租賃物,并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。甲隱瞞租賃物上設立抵押權的事實,后又履行抵押合同將房屋抵債給丙,丙又將房屋拍賣給丁,丁又將房屋拆除開。甲的抵押行為是導致租賃合同無法繼續履行的主要原因,二者間存在因果關系。甲不能繼續履行將租賃物交給承租人使用的主要義務,構成根本違約,不屬于不可抗力,不符合合同解除的法定免責事由。


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